Рынок недвижимости Украины находится в сложной ситуации становления. Период мобильности требует особенной осторожности и внимательности действующих лиц любой сделки с недвижимостью, потому даже самому образованному и искушенному покупателю не стоит выпускать из сферы внимания советы при покупке дома опытных специалистов.
Покупка любой недвижимости всегда связана с весомыми материальными затратами и психологическим напряжением, покупка частного дома – особенно. Отдельное строение редко становится объектом спекулятивных операций, приобретается с четким намерением использовать его для обустройства собственного комфорта, на долгие годы и с расчетом на преемственность.
Источник проблем – неопределенность:
- критериев прав собственности и владения, процедуры и регламента их передачи;
- определения параметров качества строения, его стоимости;
- связи прав владения на строение и собственности на земельный участок, на котором оно находится.
В условиях становления законодательных норм, советы опытного юриста при покупке дома – способ минимизировать риск, избежать материальных потерь и разочарований, совершить действительно успешную сделку.
Проверка документов
Еще на этапе принятия решения о покупке необходимо проверить:
- Наличие и корректность документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и земельный участок, владения и распоряжения ею, тщательно проверить личность продавца, техническое свидетельство (паспорт) дома.
- Свидетельство на право строения дома, свидетельство о кадастровой регистрации и план земельного надела, свидетельство о стоимости участка от земельного комитета. При покупке дома проверка права на собственность на земельный участок и его статус приобретает особенное значение.
С начала 2016 документы оформляются только в электронном виде, принята новая редакция закона о регистрации прав собственности. Чтобы не пропустить новости и детали хитросплетениий законодательства, воспользуйтесь советом грамотного юриста.
- Не является ли дом предметом ареста, залоговых, судебных и других исков и разбирательств, объектом аренды.
- Наличие и количество прописанных в доме лиц (выписка из домовой книги): стоит различать право владения и право жить на площади. Право собственности может не уберечь владельца от претензий на «сожительство» прописанных в нем лиц, продавать недвижимость собственник не может без их согласия. Особенного внимания заслуживает наличие незарегистрированного супруга, возможных неучтенных наследников и др.
- При покупке «вторички» – законность и правомерность всех предыдущих сделок (купли-продажи, мены, дарения). Неправомерность даже одной из них может повлечь за собой проблемы в признании законности последней.
- Дееспособность лиц, участвующих в сделке. Сделка, совершенная недееспособным лицом, (а также: под давлением, под воздействием нарушающих мышление и волю веществ) или от его имени, может быть объявлена недействительной даже после ее осуществления.
- Доверенность – самый распространенный инструмент мошенничества. Любая доверенность должна быть тщательно проверена на предмет ее соответствия законодательным нормам, выдавшее доверенность лицо должно быть готово в любой момент подтвердить свое согласие (быть живым, дееспособным и т. п.).
Покупка дома: советы при заключении сделки:
- Пытаться сэкономить на налогах, указывая меньшую стоимость объекта купли-продажи – чревато осложнениями и материальными потерями для обеих сторон.
- Во всех случаях передачи денег (задаток) берите расписку, лучше заверенную юристом или хотя бы свидетелем. Нотариальная заверка не удостоверяет сам факт передачи денег, а только корректность и достоверность документов.
- На этапе предварительного договора четко зафиксируйте документально состояние объекта на момент предоплаты, соглашение об ее изменениях до момента передачи прав владения.
- Категорично и однозначно сформулируйте права и обязанности сторон на случай срыва договора, они регулируются специальной статьейзакона Украины.
- В промежуточный период между заключением предварительной сделки и окончательным подписанием договора купли-продажи сохраняйте документы у доверенного лица (юриста). Их сохранность убережет от злоупотреблений со стороны продавца.
- При покупке дома попросите совет от риэлтора о реальной цене дома: заниженная цена почти наверняка свидетельствует о «неполадках» в документации
- Присутствие профессионалов (риэлтора, юриста, эксперта и т. п.) при осмотре дома и заключении договора – дополнительный прессинг для нерадивого и нечестного продавца.
Оценка действительной стоимости объекта недвижимости
Дороговизна и фешенебельный вид дома не являются гарантией его функциональности и качества. Приобретение дома от застройщика снижает риск покупки некачественной недвижимости лишь настолько, насколько меньше пользователей имело жилище.
Стоит учитывать, что в объявлениях о продаже указывается не реальная, а желаемая к получению продавцом стоимость объекта.
Оценка нового коттеджа в поселке застройщиком – не гарантия его действительной стоимости. Даже соседние дома могут различаться по качеству. Оценка специалиста – необходима в каждом отдельном случае. Осмотр объекта – абсолютно необходимая процедура еще на этапе выбора.
Если выбор еще только предстоит, перед покупателем неизбежно возникает дилемма – осматривать все дома, подходящие по общим критериям, или только те, чьи заявленные параметры подходят, безусловно. В первом случае неизбежна непродуктивная трата времени, сил и денег, во втором всегда есть опасность «ошибочной выборки». Сайт DOM.RIA предоставляет услугу, существенно облегчающую и ускоряющую выбор: по желанию добросовестных риэлторов недвижимость осматривают квалифицированные инспекторы, они же предоставляют экспертное заключение, подтвержденное фотоснимками полного обзора.
Инспекторская проверка не дает гарантии валидности документации о собственности или технического состояния объекта, но предоставляет доказательства соответствия качеств имущества заявленным в анонсе о продаже.
